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回答日：2008年11月18日 09:01

鈴木禎夫 ファイナンシャルプランナー

投資に期待するのは、Ａ.収入が増えることと＝所得効果と、Ｂ.節税効果がありますが、質問は、Ｂの節税効果についてですね。

（１）まず、節税対策の意味について考えてみましょう！
節税とは、　
�@　収支がマイナスになり、給与所得と合算で課税所得を下げ、所得税額が下がる、または、税率が下がる等の効果が期待できます。
�A　償却資産を持つことで、減価償却により、�@と同じ効果が期待できる。
�B　売却時に、売却損が出て、�@と同じ効果が期待できる。
等の意味があります。
但し、�Bは、例外的な節税効果と考える必要があります。
　
以上から、
（２）節税効果とは、端的に言えば、『損をすること』を意味します。
従って、この場合のリスクは、
�@　どれくらいの損なのか？
�A　その損失に耐えうる収入があるのか？
�B　ローンを普通に、負担にならない程度に返済できるのか？
�C　いざという時に、簡単に売却できるのか？
等を検討する必要があります。

従って
（３）節税を期待する人の条件は、高額納税者で税率が高いということが必要です。このような人は、税金を納めるくらいなら、節税した分で資産を増やそうとするのです。また、このような人であれば、（２）のリスクは低いといえます。
つまり、節税効果を目的とした不動産投資でも、最終的には、節税した上で、資産を形成するという期待がこめられているのです。

（４）結論
今、不動産業者に銀行が融資を絞っています。開発物件を手がけているような不動産業者には、資金にかなり困っている業者が多くなっているようですので、かなり売り急いでいる物件もありますが、安定した収入が得られるような物件であれば、投資の価値はあるでしょう。
つまり、冒頭に示したＢの節税効果よりも、Ａの所得効果をねらえる物件をお探しになったほうが時機にかなっているのではないでしょうか！
そのような高所得、高利回りの方が、いざというときに売却も容易でしょう。

不動産にとっての一番のリスクは、流動性リスク、つまり、換金性が低いというリスクです。不動産投資は、長期に資金が固定化され、換金性が低いのです。つまり、不確実性の高い時代にあっては、節税目的にあった物件、つまり、損のでる物件への投資には、十分の検討が必要でしょう。

換金性がよいといわれたときには、
�@　換金したときに、いくら手元に資金が還ってくるかをよく計算しておく
�A　手数料や中途解約の違約金はとられないのか
�B　売買金額が低くなる可能性はないのか
等のリスクを考慮しておきましょう。

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