本文へジャンプします。

Powered by OK Wave


現在位置: @niftyマネー相談TOP > コラム > 住宅ローンのおトクな返し方


コラム お金の専門家によるお役立ちコラム連載中。



久保逸郎

ファイナンシャルプランナー 久保逸郎

住宅ローンのおトクな返し方

2009年11月10日

 あなたは住宅ローンの総返済額を確認したことがありますか?総返済額とは住宅ローン返済額の合計のことです。住宅ローンは他のローン等と比べて返済期間が長くなるので、たとえ金利が低くても総返済額は借入金額よりもずっと多くなります。例えばボーナス返済なしで借入額3000万・金利3%・返済期間35年の住宅ローンを組んだと仮定すると、毎月の返済額は約11.5万円ですが、35年間の総返済額では約4850万円にもなります。実に借入金額の1.5倍以上です。

この総返済額は家計から出て行く金額の総合計ですので、なんとか工夫して減らしたいものです。そのための最も一般的な方法として挙げられるのは、住宅ローンの返済期間中にまとまったお金ができた場合に一部繰上げ返済を行うことです。
一部繰上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つの方法があります。「期間短縮型」は月々の返済額を変えないで、借入期間を短縮する方法です。一方の「返済額軽減型」は借入期間を変えないで、月々の返済額を少なくする方法です。



支払利息の軽減効果が大きいのは「期間短縮型」
 それではこの一部繰上げ返済の効果を確認してみましょう。上記と同じ条件で、住宅ローンの返済開始5年目終了時に100万円を一部繰上げ返済したとすると、「期間短縮型」では約1年8ヶ月の期間短縮で、総返済額は約132万円も減ります。一方、「返済額軽減型」では毎月の返済額は約4300円下がるものの、総返済額では約50万しか減らすことができません。「とにかく毎月の返済を減らさなくてはならない」というような厳しい家計状況でなければ、「期間短縮型」の方法で一部繰上げ返済を行ったほうが利息の軽減効果が大きく、総返済額を少なくすることができます。

 一部繰上げ返済を行う際の注意点としては、金融機関によっては手数料が必要になる場合があり、手続きの時期や方法、一部繰上げ返済可能額がそれぞれの金融機関によって異なっていることです。とくに手数料が高いような場合には、一部繰上げ返済をしたほうがいいのか、それとも金額を大きくしてから一部繰上げ返済を行ったほうがいいのかを、慎重に見極める必要があります。
 また、これは私自身の相談経験の中で感じていることですが、一部繰上げ返済をすると返済予定表などではっきりと効果を確認することができるので、つい嬉しくなって一部繰上げ返済を頑張り過ぎてしまう方がいらっしゃいます。病気や事故などの万一の際に備えて、半年分の生活費程度は手元に残しておいたほうがいいように思います。

住宅ローンの借り換えも検討する
 住宅ローンの借入金利が高い場合には、住宅ローンの借り換えも視野に入れて下さい。最近はインターネット専業銀行や、モーゲージバンクの参入などにより住宅ローンの借入先の選択肢も増えてきています。低金利の状況も続いていますので、借り換えによって総返済額を減らせる可能性は大きいと思います。
但し、住宅ローンの借り換えの際には改めて抵当権設定などの諸費用が必要になるため、事前に諸費用を含めても借り換えるメリットがあるかどうか、しっかりとシミュレーションして下さい。

 最後に住宅ローン控除を受けている人の場合ですが、一部繰上げ返済を早い時期に行うよりも、所得税の控除期間が終わるまで待って一部繰上げ返済をしたほうがメリットの大きいことがあります。前倒しで一部繰上げ返済を行うメリットと、所得税の減税メリットを比較して、ご自身に優位な方法を選択されるといいと思います。ご自身で判断がつかないような場合には、ファイナンシャルプランナー(FP)に相談されてもいいと思います。


家計・ローンTOPへ





推奨画面サイズ1024×768 以上 マネー相談 トップへ戻る